- Keberhasilan program penyediaan rumah dalam skala besar tidak hanya bergantung pada satu institusi, tetapi pada koordinasi berbagai aktor kebijakan.
- Peran utama sebagai regulator dan koordinator berada pada Kementrian Perumahan Kawasan Permukiman (PKP), Lembaga ini bertanggung jawab dalam merancang kebijakan, menetapkan target pembangunan, serta memastikan implementasi program berjalan sesuai rencana.
PELAKITA.ID – Program penyediaan perumahan berskala besar di Indonesia kembali menjadi agenda penting dalam pembangunan nasional. Upaya ini tidak hanya berkaitan dengan penyediaan tempat tinggal, tetapi juga menyangkut persoalan ekonomi, tata ruang, kebijakan sosial, serta koordinasi lintas sektor pemerintahan.
Dokumen ini berupaya menjelaskan logika kebijakan, praktik implementasi, serta pembelajaran dari mekanisme perencanaan pembangunan nasional dan daerah, khususnya dalam konteks penyediaan perumahan dalam jumlah besar.
Informasi di atas diperoleh Pelakita.ID pada diskusi Kebijakan Program Penyediaan 3 Juta Rumah yang digelar oleh Kelompok Studi Pembangunan Unhas, Sabtu, 7 Maret 2026. Hadir salah satu Guru Besar Universitas Hasanuddin sepesialis gender dan pembangunan, yang juga Ketua Pusat Studi Gender Unhas, Prof. Dr. Nursini, S.E, .Si.
Berikut temuan-temuan, realitas, isu dan tawaran solusi sebagaimana dipetik oleh penulis.
Latar Belakang: Backlog dan Urbanisasi
Salah satu masalah paling mendasar dalam sektor perumahan di Indonesia adalah tingginya backlog perumahan, yaitu kesenjangan antara jumlah rumah yang tersedia dengan kebutuhan hunian masyarakat.
Sejak satu dekade terakhir, persoalan ini menjadi perhatian serius pemerintah. Pada tahun 2014, angka backlog perumahan diperkirakan mencapai sekitar 11,4 juta unit. Angka tersebut menggambarkan jutaan keluarga yang belum memiliki akses terhadap hunian yang layak.
Situasi ini diperparah oleh meningkatnya urbanisasi, terutama di kota-kota besar. Perpindahan penduduk dari desa ke kota mendorong permintaan hunian yang jauh lebih cepat dibandingkan kemampuan penyediaannya.
Sebagai respons terhadap kondisi tersebut, pemerintah memasukkan agenda pembangunan perumahan secara eksplisit ke dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) pada tahun 2015.
Setahun kemudian diluncurkan Program Sejuta Rumah sebagai strategi percepatan penyediaan hunian bagi masyarakat, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Seiring perkembangan kebijakan, sejak sekitar tahun 2020 pemerintah mulai memperkuat pendekatan pembangunan hunian vertikal, terutama di wilayah perkotaan yang memiliki keterbatasan lahan.
Aktor Kunci dalam Ekosistem Perumahan
Keberhasilan program penyediaan rumah dalam skala besar tidak hanya bergantung pada satu institusi, tetapi pada koordinasi berbagai aktor kebijakan.
Peran utama sebagai regulator dan koordinator berada padaKementrian Perumahan Kawasan Permukiman (PKP). Lembaga ini bertanggung jawab dalam merancang kebijakan, menetapkan target pembangunan, serta memastikan implementasi program berjalan sesuai rencana.
Dari sisi pembiayaan dan subsidi, peran penting dipegang oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia. Dukungan fiskal menjadi instrumen penting untuk memastikan masyarakat berpenghasilan rendah dapat mengakses pembiayaan rumah melalui berbagai skema subsidi.
Sementara itu, persoalan penyediaan lahan dan sertifikasi berada dalam kewenangan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. Aspek ini menjadi salah satu faktor paling krusial dalam pembangunan perumahan.
Dalam praktik implementasi, pemerintah juga bekerja sama dengan badan usaha milik negara seperti Perum Perumnas serta lembaga pembiayaan seperti Bank Tabungan Negara.
Selain itu, pengembang swasta memainkan peran signifikan dalam pembangunan unit rumah.
Di tingkat daerah, pemerintah provinsi dan kabupaten/kota memiliki tanggung jawab dalam penyediaan ruang, penyesuaian kebijakan tata ruang, serta integrasi program perumahan dengan rencana pembangunan daerah.
Konflik Lahan dan Tantangan Implementasi
Meskipun program perumahan nasional memiliki tujuan yang jelas, implementasinya di lapangan seringkali menghadapi berbagai benturan struktural.
Salah satu konflik paling nyata adalah persoalan penggunaan lahan. Pembangunan perumahan membutuhkan area yang luas, sementara sebagian besar lahan potensial berada di kawasan yang telah ditetapkan sebagai Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).
Kondisi ini menimbulkan dilema kebijakan antara kebutuhan menyediakan hunian bagi masyarakat dengan upaya menjaga ketahanan pangan nasional.
Alih fungsi lahan pertanian menjadi kawasan perumahan dapat mengurangi kapasitas produksi pangan jika tidak diatur dengan hati-hati.
Selain itu, terdapat pula tantangan koordinasi antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Tidak jarang terjadi ketidaksinkronan antara rencana pembangunan nasional dengan kebijakan tata ruang di daerah.
Tantangan lain muncul dari ketegangan antara target kuantitatif dan kualitas hunian. Dalam banyak kasus, ambisi mengejar jumlah unit rumah yang tinggi dapat mengesampingkan aspek kualitas, termasuk akses terhadap transportasi, pusat ekonomi, layanan kesehatan, dan pendidikan.
Akibatnya, sebagian perumahan baru justru berada di lokasi yang relatif terisolasi dari pusat aktivitas masyarakat.
Perspektif Teoritis dalam Kebijakan Perumahan
Analisis kebijakan perumahan di Indonesia juga dapat dipahami melalui beberapa pendekatan teoritis.
Paradigma modernisasi melihat pembangunan perumahan sebagai motor pertumbuhan ekonomi. Sektor konstruksi dianggap mampu menciptakan efek pengganda bagi industri lain seperti bahan bangunan, jasa konstruksi, serta tenaga kerja.
Namun, kritik terhadap pendekatan ini menunjukkan bahwa pertumbuhan ekonomi yang dihasilkan tidak selalu secara otomatis mengurangi ketimpangan sosial.
Pendekatan lain adalah paradigma neoliberal, yang memandang perumahan sebagai komoditas pasar. Dalam kerangka ini, negara tidak berperan sebagai pembangun utama, tetapi lebih sebagai fasilitator melalui regulasi dan subsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Sementara itu, pendekatan capability approach menempatkan perumahan sebagai sarana memperluas kapabilitas manusia.
Hunian yang layak dipandang bukan sekadar tempat tinggal, tetapi juga fondasi bagi kesehatan, pendidikan, keamanan, dan kesejahteraan sosial.
Dalam praktik kebijakan, perencanaan perumahan di Indonesia seringkali menggunakan model perencanaan teknokratis yang berorientasi pada target kuantitatif dan analisis rasional-komprehensif.
Pembelajaran dan Arah Kebijakan ke Depan
Dari pengalaman implementasi berbagai program perumahan nasional, terdapat beberapa pelajaran penting.
Pertama, teori perencanaan klasik masih relevan sebagai kerangka rasional dalam menetapkan target pembangunan. Namun, pendekatan ini seringkali tidak cukup untuk menjelaskan dinamika kekuasaan, kepentingan politik, serta interaksi antara negara dan pasar.
Kedua, diperlukan rekonstruksi model perencanaan yang lebih integratif. Perencanaan perumahan tidak boleh hanya berfokus pada jumlah unit rumah, tetapi juga harus memperhatikan dimensi ekonomi politik, partisipasi masyarakat, serta keberlanjutan lingkungan.
Ketiga, keberhasilan pembangunan perumahan sangat bergantung pada sinkronisasi lintas sektor. Kebijakan tata ruang, perlindungan lahan pangan, penyediaan infrastruktur dasar, serta aksesibilitas layanan publik harus dirancang secara terpadu.
Dengan pendekatan yang lebih terintegrasi, program penyediaan rumah tidak hanya akan menjawab persoalan backlog, tetapi juga dapat menciptakan kawasan hunian yang benar-benar layak, inklusif, dan berkelanjutan bagi masyarakat Indonesia.
___
Penulis Kamaruddin Azis